【コラム】WeWorkはサービスをバラ売りすることで立て直しを図っているがその戦略はうまくいくのか

今回は「【コラム】WeWorkはサービスをバラ売りすることで立て直しを図っているがその戦略はうまくいくのか」についてご紹介します。

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本記事は、TechCrunch様で掲載されている内容を参考にしておりますので、より詳しく内容を知りたい方は、ページ下の元記事リンクより参照ください。

長年にわたり、WeWork（ウィーワーク）はテック企業と不動産企業のどちらに分類されるかという議論があった。WeWorkについて大部分の人々は当初、テック系スタートアップを装った不動産系スタートアップだと考えていた。

WeWorkが多くの不動産を手に入れることで、その分類は曖昧になっていった。そしてご存じのとおり会社の評価額が急落したため、IPO計画が白紙となった。現在、SPACで株式を公開することがうわさされているWeWorkの評価額は100億ドル（約1兆894億円）だが、2019年1月にSoftBank（ソフトバンク）によるシリーズHラウンドで10億ドル（約1089億円）を調達後の470億ドル（約5兆1204億円）という評価額と比べると、評価が大幅に下がっている。

Adam Neumann（アダム・ニューマン）氏は、傲慢でお粗末な経営について批判を受けた共同創業者で当時のCEOだったが、その年の後半に辞任したことで有名だ。それ以来、WeWorkは名誉を挽回し、投資家や一般の人々の印象を良くしようと努力してきたことはよく知られている。

Marcelo Claure（マルセロ・クラウレ）会長は、5年にわたる戦略的再建計画を2020年2月に作成した。窮地に立つ同社は同じ月に、新しいCEOにテック系ではなく不動産を担当する幹部を指名したことで話題になっている。

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WeWorkはその後、評価額の引き上げと投資家の信頼回復を目指した計画の一環として、2022年までにフリーキャッシュフローの黒字化という目標を再設定した。

ライバルのKnotel（ノテル）が経営が悪化したため破産申請し、投資家に資産を売却するのを目の当たりにし、ノテルの失敗から教訓を得るべきだとWeWorkは気づいたようだ。

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ここでふと、WeWorkは本当に危機を脱したのかという疑問がよぎる。

オープンしていないロケーションや採算がとれないロケーションからWeWorkが撤退した件数は、再建計画の策定以降で100件を超えるという（同社のウェブサイトによると、世界中に800件以上のロケーションが残っている）。さらに、WeWorkの純損失は、2019年第3四半期の12億ドル（約1308億円）から2020年第3四半期には5億1700万ドル（約563億円）に減少した。

一方で収益が悪化した原因は、新型コロナウイルス感染症の影響と思われる。2019年第3四半期に9億3400万ドル（約1018億円）だった収益が、2020年第3四半期には8億1100万ドル（約884億円）に減少した。

WeWorkはパンデミックで苦戦を強いられているが、これはチャンスであるという意見もある。

テレワークでの業務により、人との距離を保たなければならないため、ほとんどのオフィススペースは苦戦している。WeWorkもこの状況を乗り切らなければ、評価額や収益に大きな打撃を受ける可能性が高い。

世界中の不動産会社と同じように、WeWorkも頭を抱えている。テレワークが一時的なものではなく、多くの企業が今後も継続していく方向性を検討している状況であるため、物件の所有者も対応しなければならない。

たとえばMcKinsey（マッキンゼー）が最近指摘したように、物件の所有者には柔軟性がさらに求められ、テナントのリース契約を考え直すことを余儀なくされている。つまり、商業不動産スペースの経営者には、WeWorkのような柔軟性が必要であるということだ。

状況に適応しようとすでに動き出しているWeWorkは、同社の会員専用プランがうまくいっていなかったことに気づいた。会員数が減少していることからそれは明らかだ。そのため同社は、On Demand（オンデマンド）オプションとAll Access（オールアクセス）オプションを新設することで、多くのユーザーに建物を開放することにした。例えばテレワークにうんざりしている人に対して週に1回、仕事をする場所を提供することが目的だ。さらにWeWorkは企業や大学と協力し、オールアクセスの特典としてオフィススペースを提供するチャンスや、学生に学習場所を提供するチャンスを見いだした。

たとえばジョージタウン大学は、WeWorkとかなりユニークなパートナーシップを結んだ。WeWorkのロケーションの1つを「ジョージタウン大学の代替図書館および共用スペース」として提供している。Brandwatch（ブランドウォッチ）などの企業も最近、これまで使用してきたWeWorkのスペースの代わりにオールアクセスのパスを従業員に渡して、世界中にあるWeWorkのロケーションを利用するようにしている。

WeWorkは2021年初めに、週末と営業時間外にスペースを使用する予約サービスも新たに始めた。

筆者はWeWorkの新戦略について、Prabhdeep Singh（プラッブディープ・シン）氏から話を聞いた。同氏はWeWorkのマーケットプレイスグローバル責任者で、新しいサービスを統括し、WeWorkのオンライン化に向けて指揮をとっている。

「私たちが取り組んでいるのは、スペースをバラ売りにすることです。これまで当社のスペースを利用するには、サービスがまとめられたサブスクリプションと、月額制の会員サービスしかありませんでした。新型コロナウイルス感染症によって世界が変わりつつあるため、当社のプラットフォームをより多くの人々に開放し、できる限り柔軟に利用できるようにしました。例えば、部屋を30分だけ予約したり、1日利用券を購入したりできます。いろんなユースケースが可能です」と彼は述べた。

シン氏によると、2020年8月にニューヨーク市でオンデマンドサービスが試験的に開始されて以来、サービスの需要が着実に伸びており、2020年第4四半期と比べて予約数は65％、売上は70％増加している。ただし、これはまだ初期段階で、サービスは小規模に開始されたにすぎない。オンデマンドサービスの予約のほぼ3分の2はリピーターによるものだと、シン氏は付け加えた。

「私たちは1年半をかけて、注力するべきものとそうでないものを真剣に考えてきました。スペースを柔軟に提供する企業として、今後の状況を注視しています。商業オフィススペース業界で当社は小さな存在にすぎませんが、テクノロジーを駆使しつつアプリを改善しながらスペースのデジタル化を進め、柔軟にワークスペースを提供できるように取り組んでいます」とシン氏はいう。

今のところ、わずかながら状況はよくなっているようだ。WeWorkによると、2月のアクティブユーザー数は1月の約2倍になった。勤務時間外に利用することを希望するユーザーが多いようで、週末の予約数が予約全体のおよそ14.5％を占める。

WeWorkによると、既存メンバーがパンデミック期間中に、すでに利用しているプライベートオフィススペースに加えて、2020年2月にオールアクセスパスを購入した件数は1月の2倍になった。

新型コロナウイルス感染症の流行が始まった頃、WeWorkの利用を中止する数が多かったのは大企業の会員よりも、中小企業（SMB）会員だった。SMBはその事業の性質上、キャッシュフローを迅速に管理することが必要であるというのが一因だが、2020年第3四半期には、SMB向けの売上高が第2四半期に比べ50％増加した。

WeWorkを使用する大企業の割合は、パンデミックの期間中にSMBの2倍近くになり、現在ではWeWorkの会員数の半分以上を大企業の会員が占めているのは興味深い。

WeWorkは特定の市場で不動産に新たに投資する速度を緩めるのと同時に、物件を売却することで規模の「適正化」に取り組んでいる。

WeWorkの財務状況に関して言えば、3月2日時点で、同社の債権は株式公開に失敗した2019年夏以来の高値で取引されているという。これは、下落率が約28％の52週安値から大幅に上昇している。

「利回り約10％に対して約92％となっており、債権者は明らかに肯定的に反応しています。ワークスペースを提供するWeWorkの柔軟なサービスが、不動産の将来において有望な役割を果たすという市場全体の信念を、債権者の反応が証明しています」とスポークスマンはTechCrunchに語った。

2020年の3月、WeWorkの債権1ドル（約110円）に対して43セント（約50円）で取引されており、S&P Global（S&Pグローバル）はWeWorkの信用格付けを「投資不適格」に引き下げ、さらなる格下げを警戒して同社に目を光らせている、とForbes（フォーブス）誌は報じた。

この状況にWeWorkは適応しきれていない。シン氏がTechCrunchに語ったところによると、WeWorkの価値提案をさらに拡充するために「Business in a Box（ビジネス・イン・ア・ボックス）」の提供に取り組んでいるという。2020年末、WeWorkは複数の企業と提携し、SMBやスタートアップに給与計算、ヘルスケア、ビジネス保険などのサービス提供を開始した。

「WeWorkを利用するユーザーの多くがビジネスを拡大させています。当社はビジネス面での主要サービスを提供し続けています。その一方で、中小企業で管理が煩雑になりやすく、コストがかかる人事などの重要な分野でも、サービスをさらに提供できるように取り組んでいます」とシン氏はいう。

さらにWeWorkは、オンデマンドのサービスをグローバルに提供することで、世界中のWeWorkのスペースでユーザーが仕事を進められるように尽力している。

「現在、テレワークの実験が最大規模で進められています。今後、職場に復帰する実験が最大規模で始まるでしょう。当社は非常に有利な位置にいると言えます」とシン氏は述べた。

WeWorkは、一歩先を行く不動産会社になろうとしているようだ。アダム・ニューマン氏が同社を率いていた頃ほどの派手さはないかもしれないが、需要がある安定した会社になりつつある。ただ、多くのことをあまりにも短い期間で進めようとしているのではないか？

今後の展開が楽しみだ。

画像クレジット：KAZUHIRO NOGI/AFP / Getty Images

【原文】

For years, there was a debate as to whether WeWork was a tech company or more of a real estate play. At first, most people viewed WeWork as a real estate startup disguised as a tech startup.

And as it kept scooping up more and more property, the lines continued to blur. Then we all watched as the company’s valuation plummeted and its IPO plans went up in smoke. Today, WeWork is rumored to be going public via a SPAC at a $10 billion valuation, down significantly from the $47 billion it was valued at after raising $1 billion in its SoftBank-led Series H round in January 2019. 

Co-founder and then-CEO Adam Neumann notoriously stepped down later that year amid allegations of a toxic combination of arrogance and poor management. WeWork has since been very publicly trying to redeem itself and turn around investor — and public — perception.

Chairman Marcelo Claure kicked off a strategic, five-year turnaround plan in earnest in February 2020. That same month, the beleaguered company named a real estate — not tech — exec as its new CEO , a move that set tongues wagging.

WeWork then also reset its target of becoming free cash flow positive by 2022 as part of its plan, which was aimed at both boosting valuation and winning back investor trust. 

It likely saw the demise of competitor Knotel, which ended up filing for bankruptcy and selling assets to an investor, and realized it needed to learn from some of that company’s mistakes.

The question now is: Has WeWork legitimately turned a corner? 

Since the implementation of its turnaround plan, the company says it has exited out of more than 100 pre-open or underperforming locations. (It still has over 800 locations globally, according to its website.) WeWork has also narrowed its net loss to $517 million in Q3 2020 from $1.2 billion in the third quarter of 2019. 

Meanwhile, revenue has taken a hit, presumably due to the impact of the coronavirus. Revenue slumped to $811 million in the 2020 third quarter, compared with $934 million in Q3 2019.

The pandemic presented WeWork with challenges, but also — some might say — opportunity.

With so many people being forced to work from home and avoiding others during the work day, the office space in general struggled. WeWork either had to adapt, or potentially deal with a bigger blow to its valuation and bottom line.

WeWork’s dilemma is similar to those of real estate companies around the world. With so many companies shifting to remote work not just temporarily, but also permanently, landlords everywhere have had to adjust. 

For example, as McKinsey recently pointed out , all landlords have been forced to be more flexible and restructure tenant leases. So in effect, anyone operating commercial real estate space has had to become more flexible, just as WeWork has.

For its part, WeWork has taken a few steps to adapt. For one, it realized its membership-only plan was not going to work anymore, and a dip in membership was evidence of that. So, it worked to open its buildings to more people through new On Demand and All Access options. The goal was to give people who were weary of working out of their own homes a place to go, say one day a week, to work. WeWork also saw an opportunity to work with companies to offer up its office space as a perk via an All Access offering, as well as with universities that wanted to give their students an alternative place to study. 

For example, Georgetown did a pretty unique partnership with WeWork to have one of its locations serve as “their replacement library and common space.” And, companies like Brandwatch have recently shifted from leveraging WeWork’s traditional spaces to instead offer employees access to WeWork locations around the globe via All Access passes. 

WeWork has also launched new product features. At the beginning of the year, the company launched the ability to book space on the weekend and outside of business hours. 

The unbundling of space

I talked with Prabhdeep Singh, WeWork’s global head of marketplace, who is overseeing the new products and also spearheading WeWork’s shift online, to learn more about the company’s new strategy.

“What we’ve essentially done is unbundle our space,” he said. “It used to be that the only way to enjoy our spaces was via a bundled subscription product and monthly memberships. But we realized with COVID, the world was shifting, and to open up our platform to a broader group of people and make it as flexible as humanly possible. So they can now book a room for a half hour or get a day pass, for example. The use cases are so wide.”

Since On Demand launched as a pilot in New York City in August 2020, demand has steadily been climbing, according to Singh. So far, reservations are up by 65% — and revenue up by 70% — over the 2020 fourth quarter. But of course, it’s still early and they were starting from a small base. Nearly two-thirds of On Demand reservations are made by repeat customers, he added.

“Over the last year and a half, we’ve been really figuring out what things we want to focus on what things we don’t,” Singh said. “As a flexible space provider, we are looking at where the world is going. And while we’re a small part of the whole commercial office space industry, we are working to use technology to enable a flexible workspace experience via a great app and the digitization of our spaces.”

For now, things seem to be looking up some. In February, WeWork says it had nearly twice as many active users compared to January. Also, people apparently like having the option to come in at off hours. Weekend bookings now account for an estimated 14.5% of total bookings.

Nearly double as many existing members purchased All Access passes in February 2020 compared to January to complement their existing private office space during COVID, the company said. 

In the beginning of COVID-19, WeWork saw a higher departure of small and medium-sized businesses (SMBs) than of its enterprise members, partially due to the nature of their businesses and the need to more immediately manage cash flow, the company said. But in the third quarter of 2020, SMB desk sales were up 50% over the second quarter.

Interestingly, throughout the pandemic, WeWork has seen its enterprise segment grow at nearly double the rate of its SMBs, now making up over half of the company’s total membership base.

While it’s slowing down investing in new real estate assets in certain markets, it is still working to “right-size” its portfolio via exits.

And, when it comes to its finances, as of March 2, WeWork said its bonds were trading at the highest point since the summer of 2019, when the company failed to go public. That’s way up from a 52-week low of about 28%.

“At ~92% for a ~10% yield, the creditor sentiment is clearly positive and a testament to the overall market’s belief that WeWork’s flexible workspace product has a viable future in the future of real estate,” a spokesperson told TechCrunch.

Just last March, WeWork’s bonds were trading at 43 cents on the dollar and S&P Global had lowered WeWork’s credit rating further into junk territory and put the company on watch for further downgrades, reported Forbes .

Still, the company is not done adapting. Singh told TechCrunch that to make WeWork’s value proposition even stronger, it’s working to offer a “business in a box.” Late last year, WeWork partnered with a number of companies to offer SMBs and startups, for example, services such as payroll, healthcare and business insurance.

“ A lot of people that come to WeWork are growing businesses,” Singh said. “So while we’ve stuck with our core business services, we’re working to offer more, as in a real suite of HR services that might be complex and expensive for a small business to manage on their own.”

It’s also working to be able to offer its On Demand product globally so that people can opt to work out of a WeWork space from any of its locations around the world.

“Right now, we are in the largest work from home experiment,” Singh said. “I think we’re about to shift to the largest return to work experiment ever. We are just going to be very well-positioned.”

The company appears to be trying to become a more sophisticated real estate company that may not be as flashy as the one of the Adam Neumann era, but more stable and more in demand. But is it trying to do too much, too fast?

It will be interesting to see how it all goes.

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（文：Mary Ann Azevedo、翻訳：Dragonfly）

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